La subida del euríbor y el encarecimiento de los precios comienzan a enfriar un mercado que, pese al retroceso, sigue moviéndose en niveles históricamente elevados. Las viviendas protegidas registran la mayor caída y Navarra encabeza los descensos.
El mercado inmobiliario español empieza a dar señales de agotamiento. Después de varios años de fuerte actividad, las compraventas de viviendas registraron en abril una caída interanual del 1,8%, hasta las 53.241 operaciones, encadenando así cuatro meses consecutivos de descensos, De acuerdo con información recopilada, De acuerdo con información recopilada, aunque continúa en niveles muy elevados, comienza a acusar el impacto del encarecimiento de las hipotecas y de unos precios que han alcanzado máximos históricos.
Un mercado que sigue fuerte, pero ya no avanza al mismo ritmo
Pese al retroceso registrado en abril, el volumen de operaciones sigue siendo uno de los más altos de los últimos años. De hecho, este es el segundo mejor dato para un mes de abril desde 2008.
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en abril de 2007 se llegaron a superar las 60.000 compraventas, una referencia que todavía permanece por encima de los niveles actuales. Sin embargo, desde la pandemia el mercado había mantenido un ritmo especialmente intenso y ahora empieza a mostrar síntomas de desaceleración.
En lo que va de año, las compraventas acumulan una caída del 2,4%.
El euríbor vuelve a presionar a las hipotecas
Uno de los factores que está detrás del enfriamiento es la reciente subida del euríbor, el principal índice utilizado para calcular la mayoría de las hipotecas variables en España.
Las tensiones geopolíticas y la incertidumbre económica internacional han provocado un repunte del indicador, encareciendo la financiación para miles de familias. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda continúan en máximos históricos, reduciendo la capacidad de compra de muchos hogares.
La combinación de ambos factores está comenzando a moderar la demanda.
Las viviendas protegidas sufren la mayor caída
El descenso fue especialmente intenso en la vivienda protegida.
Las operaciones sobre este tipo de inmuebles se redujeron un 12,3% respecto al mismo mes del año anterior y un 1% en comparación con marzo.
Por su parte, la vivienda libre cayó un 1,2% interanual.
En cuanto al tipo de inmueble, el mercado de segunda mano sigue dominando claramente. Las viviendas usadas retrocedieron un 2,4%, mientras que las viviendas nuevas consiguieron avanzar un 0,6% respecto a abril de 2025.
Navarra registra el mayor desplome y Cantabria lidera las subidas
Las diferencias entre comunidades autónomas fueron muy marcadas.
Cantabria protagonizó el mayor crecimiento de las compraventas, con un aumento del 22,5%, seguida por País Vasco, Cataluña, Castilla-La Mancha, Asturias y Aragón, donde también se registraron incrementos superiores a la media.
En el extremo contrario se situó Navarra, con un desplome cercano al 29%, convirtiéndose en la comunidad con peor evolución durante abril.
También se registraron descensos destacados en Madrid (-11%) y Castilla y León (-9,4%).
Galicia, Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía cerraron el mes con cifras negativas, mientras que Canarias, La Rioja, Extremadura y Murcia mostraron avances más moderados.
La vivienda usada continúa concentrando la mayor parte de las operaciones
La segunda mano sigue siendo la protagonista del mercado inmobiliario español. La escasez de obra nueva y el elevado coste de construcción hacen que gran parte de las operaciones se sigan cerrando sobre viviendas ya existentes.
Sin embargo, algunos expertos consideran que el mercado podría continuar perdiendo intensidad durante los próximos meses si los costes de financiación siguen aumentando y los precios continúan alejándose del poder adquisitivo de las familias.
Un cambio de tendencia que empieza a consolidarse
Los datos de abril confirman una tendencia que comenzó a principios de año. Aunque el mercado inmobiliario sigue mostrando una actividad elevada en términos históricos, la sucesión de cuatro meses consecutivos de caídas evidencia que el ciclo expansivo iniciado tras la pandemia está perdiendo fuerza.
La evolución del euríbor, las decisiones del Banco Central Europeo y la capacidad de los hogares para afrontar el precio de las viviendas serán factores determinantes para saber si este enfriamiento es temporal o marca el inicio de una etapa de mayor moderación en el mercado residencial español.